La vendita/permuta di immobile futuro non produce effetti traslativi immediati ma effetti reali differiti al momento della venuta ad esistenza del bene (momento che è consigliabile far coincidere con l’atto di identificazione catastale, in modo tale da inserire in tale atto le menzioni che la legge prescrive per i trasferimenti immobiliari).
Discussa è la possibilità di trascrivere detto negozio. La dottrina che ritiene trascrivibile non l’atto in sè ma il mutamento giuridico che l’atto produce, nega la possibilità di trascrivere la vendita di cosa futura poichè questa non produce effetti traslativi immediati.
Di contrario avviso è la giurisprudenza che ritiene il negozio su bene futuro immediatamente trascrivibile
La Cassazione, con l’ordinanza n. 19824 del 23 luglio 2019, ha affrontato nello specifico il problema della opponibilità nei confronti dei terzi della permuta di bene presente con bene futuro, ritenendo che la trascrizione della stessa sia idonea a rendere opponibile il relativo diritto, allorchè il bene verrà ad esistenza, agli acquirenti dello stesso bene che non hanno trascritto o hanno trascritto posteriormente il titolo (in tal senso Cass. n. 2126 del 10 marzo 1997 e Cass. n. 16921 del 21 luglio 2009)
In caso di permuta di un terreno con un appartamento da costruire, ai fini dell’opponibilità ai terzi della trascrizione dell’atto di permuta, è necessario che la nota di trascrizione consenta l’individuazione in modo specifico dell’appartamento oggetto di permuta e contenga i dati catastali identificativi del terreno oggetto dell’erigendo fabbricato. Non è invece, necessaria l’indicazione dei dati catastali dell’immobile futuro, come confermato dall’ artt. 2645 bis c.c. che in tema di contratti preliminari di immobili da costruire richiede ai fini della trascrizione l’indicazione dei dati catastali del terreno di sedime, la superficie utile della porzione di edificio e la quota di diritto espressa in millesimi spettante al promissario acquirente.
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